Эксплуатацией объектов называется комплекс мер, нужных для безопасности и сохранения зданий. В него входят материальные, трудовые и денежные ресурсы. Прописывается она в нормативной документации. Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда позволяют сохранить объекты для применения по назначению. Время ремонта устанавливаются по оценке состояния. При планировании этой работы учитываются нормы рекомендаций ВСН 58-88.
Жилищной сферой называется область народного хозяйства, в которую входит строительство и восстановление объектов. Она регулирует управление жилищным фондом, его содержание. Все объекты в России по форме собственности разделяются на:
- Частный жилищный фонд – помещения являются собственностью людей.
- Государственный – объекты находятся под покровительством РФ.
- Муниципальный – помещениями владеют муниципальные образования.
- Коллективный.
В жилищном фонде есть дома, особые объекты, квартиры, служебные здания. Для каждого из них предъявляются требования по поводу использования и ремонта.
Принципы содержания
Эксплуатация и содержание жилищного фонда требуется для безопасности жизни людей. Это нужно для грамотного обслуживания имущества, решения задач, относящихся к коммунальному хозяйству жильцов.
По законодательству содержание и управление выполняют несколько лиц:
- По статье 30 ЖК РФ собственники недвижимости исполняют работу не только по ее содержанию, но и обязательства по своему имуществу, если это квартиры. Они должны поддерживать объект в нормальном состоянии, не допускать антисанитарию, не ущемлять права соседей, следовать правилам использования помещений, а также следовать рекомендациям по содержаниям имущества.
- По статье 43 владельцы своей площади в коммунальных квартирах должны осуществлять содержание совместного имущества.
- По статье 65 арендодатель должен участвовать в содержании и ремонте имущества объекта, где расположена квартира. Это относится и к капитальным ремонтным работам.
Обязательства арендатора по найму, включенные в статью 67, имеют отношение к сохранности и выполнению ремонта в объекте, которое выдано для жизни. Эксплуатация и ремонт объектов, выходящих в жилфонд, выполняется по утвержденным нормам. Порядок, требования присутствуют в правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, что прописано в постановлении Госстроя от 27.09.2003 года №170.
Обслуживание и эксплуатация выполняет следующие цели:
- Поддержка жилфонда разного типа собственности.
- Исполнение технической деятельности, что требуют действующие правила относительно содержания и ремонта жилых объектов, инженерного оборудования и территорий.
- Следование правилам содержания и ремонта жилищного фонда или представителями компании, которые считаются ответственными лицами.
Физические и юридические лица, которые считаются арендаторами и владельцами квартир в домах, могут управлять жилищным фондом. Это нужно для защиты их интересов. Также они выбирают эксплуатационные и ремонтные организации.
Вышеуказанные лица должны:
- Выполнять эксплуатацию жилья, подсобок и оборудования, не ущемляя права граждан.
- Относиться к фонду внимательно, грамотно его использовать.
- Выполнять установленные противопожарные, архитектурные, экологические и другие требования.
- Платить за коммунальные услуги своевременно.
Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда состоят из правил сохранности и безопасности помещений. Ответственные компании или организации поддерживают порядок в домах, а также проверяют соблюдение рекомендаций по содержанию объектов и территорий.
Техобслуживание
В каждом жилом помещении нужно соблюдать нормы по техническому обслуживанию. Главной обязанностью ответственных лиц является управление жилфондом. Должна проводиться организация обслуживания, работа с другими фирмами и поставщиками. Техобслуживание включает:
- Взаимодействие с арендодателями и съемщиками.
- Ремонтная деятельность объектов и инженерных систем.
- Регулярные осмотры – устанавливают причины недостатков и создание мер по их избавлению
- Выполнение сезонных работ, которые требуются для нормальной жизни людей и качества функционирования инженерных систем.
Зимой необходимо производить устранение дефектов всех помещений в здании. Обязательно должны быть рабочими дымоходы, газовые системы, а также водоснабжение и электроснабжение. Если в них есть неисправности, то от них надо избавляться в срочном режиме. Это необходимо для безопасности людей.
Необходимо правильная благоустроенность придомовых территорий. На домах есть системы для выведения осадков и сточных воды, которые не могут приникать внутрь помещений. Ответственные лица следят за надлежащим качеством гидроизоляции фундамента, подвалов, цоколя, лестниц, чердаков, лифтов. В объектах с целью безопасности устанавливают подвальные гидранты.
Ремонтная сфера
В текущий ремонт входит улучшение состояния помещений. Для этого выполняется обновление потолков, окраска стен, оклейка обоев, остекление. Текущий ремонт жильцами помещений выполняется по нормам, прописанных в Жилищном кодексе. Он состоит из мер, позволяющих устранить недостатки деталей, устройств и систем. Благодаря им все оборудование по эксплуатации будет в порядке.
Текущий ремонт бывает:
- Планируемым – производится осмотр, профилактика.
- Незапланированным – срочное избавление от небольших дефектов по заявкам жильцов, ликвидация аварий и стихийных бедствий.
Когда ремонт закончен, его проверяет комиссия, которая включает жильцов и представителей управляющей фирмы. Результат должен соответствовать нормам безопасности, чтобы объект был пригодным для жизни людей. Капитальным ремонтом называется улучшение состояния зданий и его поврежденных деталей. Он позволяет устранить или минимизировать повреждение конструкций и инженерного оборудования.
Капитальный ремонт проводится полностью или только в некоторых частях дома, например, в подъезде, на этаже или в подвале. Он предполагает комплексное избавление от устаревших деталей строения. Если требуется, то производится восстановление и замена на качественные элементы. Содержание предполагает повышение качества эксплуатации помещений.
В домах крепят счетчики воды, тепла, газа, электричества. Ремонт объектов, предназначенных для сноса, ремонт которых не будет выгодным, выполняется в течение 10 лет, но только тогда, когда обеспечиваются санитарные условия жильцов. Так как по ЖК РФ капремонт производится арендодателем жилья, то он на время работ предоставляет съемщику другое жилье. При этом расторжение договора не требуется.
При выполнении капремонта выдается жилье из маневренного фонда. Если съемщики отказываются от переезда в новое помещение, то арендодатель может обратиться в суд для разрешения ситуации. Переезд в другое жилье оплачивается средствами арендодателя.
Комплекс техобслуживания необходим для правильного функционирования строений и инженерных устройств на протяжении положенного срока службы. Эксплуатация жилищного фонда состоит из работ, требуемых для контроля над состоянием исправности всех систем.
Санитарная сфера
Такие услуги состоят из уборки общественных территорий – лестниц, чердаков, подвалов. Во всех домах могут быть разные помещения. Уборка требуется и для рядом расположенных территорий. Эта работа выполняется специализированной фирмой.
Каждый дом обслуживают компании, которые работают с озеленением. Требуется уборка мусора, стройматериалов после ремонтной деятельности и благоустройства территории.
Хозяева озелененной части должны:
- Контролировать сохранность растений.
- Выполнять полив газонов, клумб, деревьев.
- Не допускать складивание ненужных элементов на территории.
- Выполнять высадку деревьев и кустарников, создавать дорожки.
- Устанавливать оборудование на основе проектных документов, которые согласуются со специальными нормами.
- Производить вырубку и пересадку растений, что требуется для ремонта.
- Обеспечение чистоты водоемов, расположенных на благоустроенном участке.
Капитальное очищение выполняется каждые 10 лет. У жильцов есть обязанность бережного отношения к благоустроенным строениям и территориям. Им необходимо выполнять правила их содержания, не приводить к загрязнению. Около домов запрещено выполнять мойку транспорта, сливать бензин и масло, а также производит мотор, сигнал и тормозную систему. Это требуется для защиты окружающей среды от загрязнений.
Специализированные фирмы выполняют сбор, вывоз, утилизацию мусора. Для этого предназначены специально отведенные места. Происходит это по установленному графику. Также производится обеззараживание территорий и объектов. Если соблюдаются все требования, то дома и рядом расположенные территории имеют прекрасный вид.
Управление жилыми объектами представлено в форме различных мероприятий, необходимых для поддержки безопасности, сохранности помещений, имущества, территорий. Они позволяют сохранить все в надлежащем состоянии. Система нужна для защиты зданий от быстрого износа помещений и поддержки правильного функционирования.
